Чертова дюжина арендных ловушек на примерах драфтов существующих договоров

Сегодня вот о чем мы хотим поговорить. Видели такие договоры, когда ничего страшного вроде  не написано, но интуитивно что-то не нравится? 

Когда 101 приложение и существенные условия договора раскиданы по разным частям приложений? Когда половина переговоров в тексте договора, а вторая половина где-то в специальных условиях 5-го аппендикса?

И когда вроде ничего существенного не написано, но текста столько и везде такие замысловатые формулировки, которые разбирать нужно с применением инструментов цивилистики права?

Мы разобрали 7 самых «сладеньких» драфтов договоров и нашли 13 повторяющихся ловушек, более или менее очевидных, но сводящихся к одному – вас ЛИШАЮТ ПРАВ. 

Если у вас не получилось согласовать приемлемый односторонний отказ и существенно уменьшить штрафы, то не позволяйте хотя бы лишать себя тех процессуальных и материальных прав, которые для вашего бизнеса были предусмотрены мудрым законодателем. 

Итак:

1.  Формулировка про безусловное исполнение Арендатором каких-либо обязательств. Все обязательства условны. Даже основное обязательство Арендатора по оплате арендной платы, УСЛОВНО и исполняется ровно столько, сколько ему предоставляют помещение. Вообще слово «безусловно» является опасным соседом для слова «Арендатор» и их наличие в одном предложении сразу должно вас насторожить.

2.  Формулировки, взятые из зарубежных контрактов про деловую репутацию, обычаи оборота для конкретного вида бизнеса и поддержание имиджа ТЦ на НАИВАСОЧАЙШЕМ уровне. Когда эти формулировки перечислены в большом разделе обязанностей Арендатора, а в самом нижнем (и самом важном разделе про расторжение) – эти обязанности признаются существенными обязательствами Арендатора. Т.е. не блюдете деловую репутацию (которая в нашей стране реальна как единорог) = расторжение. Как бы не было лениво, все пункты надо вычитывать и вычищать.

3.  Штрафы и неустойки признаются периодической арендной платой. Жесть как есть, без прикрас. Арендная плата, какой бы мы ее не назвали это плата за пользование (и владение!!!) помещением, которая может не выплачиваться только в случае, если помещение не предоставлено. Если вы признаете штраф или неустойку составной частью АП, то вы лишаетесь не только права на снижение этого штрафа, но даже самого факта оспаривания легитимности такого штрафа.

4.  Снятие ответственности с Арендодателя за действия третьих лиц. Нужно очень четко понимать, что таких «третьих лиц» в здании может быть много: от клининга до эксплуатации и охраны. При этом передача ИСПОЛНЕНИЯ, не означает снятие с себя ответственности за НЕ ИСПОЛНЕНИЕ. А еще нужно понимать, что не всегда легко доказать аффилированность Арендодателя с конкретной компанией. По сему: ответственности Арендодателя за действия третьих лиц в договоре быть.

5.  Погашение задолженности Арендатора в 7-8 очередей, из которых текущая арендная плата стоит на последнем месте. Особенно когда в очереди присутствуют убытки и штрафы. Считаем арифметику на примере: например, договором предусмотрен штраф 300 $ за каждый день не предоставления страховки, которую вы предоставили, но у вас нет подтверждения, выждали годик, через годик вам выставили штраф, который уже составляет 109 500 $, у вас не спрашивают, согласны вы с ним или нет, с его размером, – у вас берут эти 109 500$ из текущей арендной платы, а на текущую арендную плату вы получаете пени за неуплату. Что очень хитро, ведь начислить неустойку на штраф нельзя. А вот на арендную плату – можно. И в суд идти не надо, да вообще и оснований реальных для штрафов иметь не надо. Было бы желание. Пример рынок уже видел.

6.  Исключение 451 статьи ГК РФ как возможного основания для расторжения. Логика простая, – когда законодатель включал эту статью в ГК, а эта статья подразумевает возможность изменения и расторжения договора при существенно изменившихся обстоятельствах, для этого были достаточно веские причины, которые не изменились за второй десяток лет действия ГК  и мы уже не говорим об истории возникновения и действия этого института в законодательстве. Не надо закрывать себе, возможно последнюю, дверь для побега, если вы не Нострадамус.

7.  Размытые и не четкие формулировки о том, что Арендатор понимает, что Арендодатель самостоятельно определяет объем оказываемых эксплуатационных услуг в зависимости от потребности в обслуживании и так далее. Опять же аналогия простая, вы готовы приехав в стоматологическую клинику, уехать оттуда с наполовину залеченным зубом, потому что стоматолог на свое усмотрение принял такое решение? Или лететь отдыхать эконом-классом вместо бизнеса, потому что туроператор решил, что и в экономе ничего так, норм?  И здесь то же самое – вы платите эксплуатационные платежи, за конкретный объем услуг. Нет услуги – нет оплаты. А рассказы о том, что эти формулировки предназначены для сезонных услуг – не слушайте. Для лохов.

8.  Признание существенными обязательствами Арендатора всех обязательств по договору. Вы точно уверены, что понимаете эту формулировку? Готовы получить расторжение за не предоставление акта сверки? За не вовремя открытый магазин? За нарушение Правил ТЦ? У Арендатора одно существенное обязательство. Ну, максимум – два. Платить аренду и торговать тем товаром, которым обещал. Не более того.

9.  Согласие с размером штрафов и неустоек. Вроде как моветон, но, похоже, не все еще догнали. Рассуждение логичное, я же подписал договор с такими размерами штрафов, а значит, с ними согласен. Хуже что ли будет от одной фразы про то, с чем и так согласен? Будет. И может быть очень больно. Для тех, кто все еще в танке: действующее законодательство предусматривают массу нюансов: от возможности уменьшения несоразмерной неустойки, а вот 109 500$ за страховой полис – это вообще несоразмерно, до возможности оспаривать причинений ущерб. А вы, таки раз, и со всем согласны наперед, на 10 лет.

Собственно, опять же обывательский пример, – вы готовы сейчас расписаться в штрафе за нарушение ПДД, который гипотетически совершите лет через 5? Нет? А почему же вы готовы сейчас подписать на это свой бизнес? Даже привлечение к административной и уголовной ответственности не лишает вас права защищаться, представлять доказательства и требовать переквалификации. Отчего же вы готовы дать функции карательного органа обычному, заурядному, хозяйствующему субъекту, который не обладает в отношении вас НИКАКИМИ властными полномочиями?

10.  Формулировки о том, что если, вдруг когда-то действующее законодательство изменится и будет возлагать на Арендодателя какие-либо обязанности, которые не предусмотрены законом на момент подписания, то Арендодатель оставляет их исполнение на свое усмотрение. Почему-то не считается нормой приехать в государственные органы и сказать коллеги, вы тут налоги вводите новые, но вот «чур меня», я если что буду по старой ставке платить. Или, вы тут размер алиментов повысили, а я буду платить, как раньше требовали. А то мне больше платить не хочется. Но вот почему-то разрешить контрагенту самостоятельно принимать решение о том, в каком объеме исполнять ему ЗАКОН, это, пожалуйста. Вы не можете знать, что завтра появится в законе. А если в законе появятся какие-либо обязательства, которые должны исполняться Арендатором, если их не исполняет Арендодатель – вы готовы будете принять на себя неизвестно что?

11.  Исполнение обязательств Арендодателя по предоставлению Помещения, является встречным по исполнению всех обязательств Арендатора. Всех! То есть, за любое нарушение, например пункта про поддержание имиджа ТЦ или Правил ТЦ – вам ограничат доступ в Помещение. Клево? Не очень? Тогда формулировка должна звучать по-другому: «Исполнение обязательств Арендодателя по предоставлению Помещения, является встречным по исполнению обязательств Арендатора по оплате Арендной платы». Конечно, если в составную часть арендной платы не включаются пени и штрафы.

12.  Запреты на совершение Арендатором действий, которые прямо или косвенно могут привести к проверке Арендодателя государственными органами, появлению дополнительных обязанностей Арендодателя или иному ухудшению положения последнего. Особенно, когда на переговорах не могут привести ни одного реального примера таких действий, в сочетании с формулировками про «единоличное усмотрение Арендодателя», его же «обоснованное и экспертное мнение», а также в сочетании с расторжением за нарушение любых существенных обязательств Арендатора.

13.  Формулировки о том, что согласие Арендатора, если оно требуется по закону, считается полученным подписанием Договора, а вот согласие Арендодателя получается только в отдельной письменной форме. А на что, собственно, вы подписываетесь, на что вы даете согласие сейчас? Любая ваша обязанность, любой ваш акцепт должен быть понятен. На продажу Здания – да, на уступку – да, с известными ограничениями. Но не все, что даже юристы не в состоянии спрогнозировать.

Состояние арендных отношений, по состоянию на 2018 год, стало сложнее в десятки раз. Вроде бы все в одной лодке, но спасательный жилет только у одного. Ритейл приобрел огромный опыт, но каждый раз, получая новый драфт договора, мы вспоминаем диалог из сказки о Гарри Поттере: