Пространство наверху: как создать и использовать эксплуатируемую крышу объекту торговой недвижимости?

Фото: evening_tao by Freepic
Когда летом 1882 года дирижер и музыкант Рудольф Аронсон открыл летнюю сцену и сад на крыше здания театра «Казино» на Бродвее, он и не мог представить, насколько успешной окажется эта идея. Первоначально она возникла из желания Аронсона скопировать летние театральные сады в Париже, которые он увидел незадолго до этого во время поездки в Европу. 

Проблема была только в деньгах. Создать такой же сад в Нью-Йорке с его дефицитом земли и очень высокой стоимостью квадратного метра оказалось невозможно. Выход предприимчивый импресарио нашел быстро, создав сцену там, где это было возможно, – на крыше. 

Идея оказалась успешной. Все театры города не работали летом и только на сценах небольших летних театров на окраине иногда можно было посмотреть спектакль. Это сделало «Казино» самым посещаемым культурным пространством в летний сезон, после чего другие театральные площадки поспешили скопировать успешную идею конкурента. Так в современной истории крыша стала использоваться как общественное пространство.  

О том, какую пользу эксплуатируемая крыша принесет объекту торговой недвижимости, рассказывает Наталья Коротаева, директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group. 

Сегодня на крышах открывают самые разные пространства – от бассейнов и садов до огородов и даже целых «деревень», как это сделали в архитектурном бюро PPAG architects, когда создали комплекс апартаментов на крыше одного из домов 19-го века постройки в центре Вены. 

Спрос на эксплуатируемые кровли растет из-за нехватки свободного места и высокой стоимости земли. По этой причине крыши, которые сегодня занимают в мегаполисах до 25% пространства, все чаще рассматриваются девелоперами в качестве еще одного уровня для развития частных и общественных пространств. 

Примеров тому множество: парк на фасаде и крыше торгово-офисного центра Ko-Bogen II в Дюссельдорфе с системой живых изгородей из 30 тысячи растений и длинною восемь километров; проект студии Sanjay из Мумбая, которая разработала ступенчатую зеленую крышу с внутренними двориками; небольшой парк с 75 деревьями на крыше музея Бойманса Ван Бейнингена в Роттердаме. 

В России для развития общественных пространств на крышах тоже есть все необходимые предпосылки. Прежде всего, это спрос соотечественников на развитие комфортной городской среды. Только 11% россиян полностью удовлетворены состоянием объектов городской инфраструктуры. При этом больше всего жителям российских городов не хватает спортивных объектов (42%) и благоустроенных пространств рядом с домом (41%). При этом к числу основных преимуществ жизни в мегаполисах россияне традиционно относятвозможность интересно проводить досуг. 


Фото: ADG Group, кинопоказ

Создание общественного пространства на крыше может помочь объекту коммерческой недвижимости привлечь новый трафик и увеличить количество посетителей торгового центра благодаря удовлетворению этих потребностей. И хотя сегодня все чаще девелоперы рассматривают использование крыш, сложная эксплуатация таких объектов отпугивает многих. Она требует соблюдения требований и правил, а также тщательного планирования досуговой программы, чтобы крыши приносили объекту торговой недвижимости доход, а не убыток.

Что нужно уесть при создании эксплуатируемой крыши, чтобы сделать ее точкой притяжения для посетителей объекта торговой недвижимости? Как создать зеленую крышу? Как разработать программу мероприятий для таких пространств? Как привлечь арендаторов и партнеров к участию? Рассказываем подробнее ниже. 


Фото: ADG Group, Место встречи «Будапешт»

Выберите тип кровли и продумайте архитектуру инженерных сооружений 

Эксплуатируемые крыши не только делают здания более привлекательными для горожан эстетически, но и помогают сократить количество потребляемой энергии. За счет лучшей теплоизоляции такие здания расходуют меньше энергии на охлаждение в жару и на поддержание тепла в холодное время года. Однако все эти преимущества доступны только при правильном функционирования крыши. Для этого нужно с самого начала определиться с типом кровли, продумать архитектуру пространства и инженерных сооружений. Особенно для эксплуатируемой кровли с озеленением. 

Полвека назад немецкие строительные компании начали разрабатывать технологии гидроизоляции и создавать специальные грунты для выращивания растений на крыше, которые были бы легче почвы. Это не только позволило Германии стать одним лидеров в озеленении эксплуатируемой кровли – сегодня в стране почти 86 млн. квадратных метров садов на крышах – но и помогло появиться на рынке большому числу разнообразных решений и материалов для того, чтобы сделать крышу зеленой. 

Если вы решили создать сад на крыше, лучше заранее продумать, какие растения вы планируете в нем посадить, потому что это повлияет на выбор типа крыши. Здесь же стоит задать вопрос, будете ли вы проводить мероприятия на крыше. Есть два типа эксплуатируемых кровель – экстенсивный и интенсивный. Они отличаются по нагрузке, которую могут выдержать и глубине слоя почвы.

Экстенсивная эксплуатируемая кровля: только газон и отсутствие серьезной нагрузки

На крыше с такой кровлей вы сможете высадить газон и декоративные растения с небольшой корневой системой. Толщина плодородного слоя здесь не превышает 7-15 сантиметров. Максимальная нагрузка – не более 65 кг на квадратный метр. Такую кровлю легко повредить механическим воздействием, а для передвижения по ней потребуется соорудить специальные зоны для прохода. Для мероприятий такая кровля не подойдет. 


Фото: ADG Group, водная битва

Интенсивная эксплуатируемая кровля: подходит для сада и проведения мероприятий

 
Такая кровля позволит создать полноценный сад и площадку для проведения мероприятий. Вы сможете высадить кусты и небольшие деревья высотой до четырех метров. Толщина плодородного слоя здесь может варьироваться от 20 до 60 сантиметров, в отдельных случаях – до метра. Такая кровля выдерживает нагрузку 150-170 килограмм на квадратных метр и отлично подойдет для проведения мероприятий.

Продумайте систему инженерных сооружений

Для крыш с озеленением также будет необходимо продумать многоярусную систему инженерных сооружений, которая позволит расти цветам и кустарникам. Обычно она включает несколько уровней – противокорневый, для накопления влаги, дренажную систему, фильтрующий слой для защиты от засорения, а также искусственная почва.

---

Читайте также: Турецкий марш: чему российские ритейлеры могут научиться у брендов из Малой Азии?

---

Не забудьте про правила пожарной безопасности

О них лучше подумать на этапе проектирования. В самом начале стоит определиться с максимальным числом людей, которые одновременно могут находиться на крыше. От этого зависит число аварийных выходов: если гостей будет одновременно не более 20, то достаточно предусмотреть один эвакуационный выход, для эксплуатируемых кровель с возможностью нахождения 50 и более человек единовременно должны быть предусмотрены не менее двух эвакуационных выходов. Их число также зависит от высоты расположения крыши, класса огнестойкости здания, типа противопожарных дверей и другими параметрами объекта торговой недвижимости. 


Фото: ADG Group, Место встречи «Рассвет»

Начинайте планировать программу мероприятий на крыше заранее и не забудьте про спорт

В районных центрах «Место встречи» есть эксплуатируемые крыши площадью от 100 м2 до 2 000 м2.  Большинство из них открываются для гостей с началом летнего сезона и функционируют до конца сентября. Это всего четыре месяца в году, которые нужно использовать как можно эффективнее, а для этого стоит заранее продумать, какие мероприятия и когда вы будете проводить. Особенно, если вы собираетесь проводить спортивные тренировки. А если вы пока что не задумывались об этом, то сейчас самое подходящее время для того, чтобы начать подготовку совместных мероприятий с партнерами из сферы спорта и фитнеса. 

Люди все больше внимания уделяют своему здоровью и стремятся к активному образу жизни. Этот тренд помогает и объектам коммерческой недвижимости: наличие спортивного или фитнес-центра в торговом центре делает его более привлекательным для посетителей. 

Наш опыт совместных мероприятий вместе с городской программой «Мой спортивный район» показал, что занятия спортом в шаговой доступности от дома помогают объектам торговой недвижимости привлечь новых посетителей. Так, только в прошлом году мы провели больше 700 тренировок на крышах наших районных центров.  

Совместные спортивные мероприятия – это хорошая возможность для привлечения новых гостей, которую не стоит упускать вам и вашим арендаторам. Мы регулярно проводим фестивали спорта в наших районных центрах вместе с двумя арендаторами – фитнес-клубами DDX Fitness и С.С.С.Р. Нам они помогают привлекать дополнительный трафик, фитнес-клубам же дают дополнительные возможности продемонстрировать свои спортивные программы потенциальным клиентам. 

При планировании мероприятий не забывайте, что на занятия спортом оказывает влияние фактор сезонности, поэтому при их планировании нужно помнить про изменение спроса в зависимости от времени года.


Фото: ADG Group, мастер-классы на крыше

Активнее привлекайте партнеров для проведения совместных мероприятий

Совместные акции с арендаторами на крыше торгового центра помогают создавать новые сценарии взаимодействия с брендами для посетителей объектов торговой недвижимости. Гости наших районных центров приходят на крыши, чтобы отдохнуть от суеты городского ритма и расслабиться в компании друзей. Такое пространство зачастую помогает брендам арендаторов влиять на ощущения покупателей и создавать положительные ассоциации с собой. 

Еда навынос из ресторанов фуд-холла, с которой можно выйти на крышу теплым летним вечером и поужинать под аккомпанемент живой музыки – это дополнительный сценарий для посетителей, который дарит положительные эмоции и помогает повысить лояльность гостей как к объекту торговой недвижимости, так и к его арендаторам. 

Таких сценариев множество. Это помогут быть различные мероприятия с досуговой программой. Например, мы регулярно проводим фестивали красоты с участием различных бьюти-брендов, где гостям предлагается интересная развлекательная программа. Это может быть совместная акция с более простой, но от этого не менее эффективной механикой. Вы также можете размещать брендированную мебель для отдыха ваших гостей на крыше, которая поможет создать позитивные ассоциации с брендом арендатора. Различные совместные мероприятия с благотворительными фондами и организациями в сфере культуры также разнообразят досуг ваших гостей, а вашим партнерам дадут дополнительную аудиторию. Эксплуатируемая крыша предлагает множество возможностей и форматов для продвижения объекта коммерческой недвижимости, его арендаторов и партнёров. 

Соблюдение этих простых рекомендаций при создании общественного пространства на крыше поможет вам избежать лишних трат, сделает крышу вашего торгового центра привлекательной для посетителей и даст дополнительный стимул для роста числа лояльных клиентов в будущем. 

Наталья Коротаева, 
директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group. 

NEW RETAIL

*Использование выводов и цитат автора  возможно только с разрешения редакции New Retail