Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги второго квартала 2016 года

1. За период не произошло каких-либо крупных сделок в части продажи или аренды с торговыми объектами. Был объявлен аукцион по продаже здания торгового назначения (магазин сети «Метрика») площадью 14,4 тыс. кв.м с двумя земельными участками на Пулковском шос., 53А. Начальная цена аукциона – 685 млн. руб.
   
   
2. Каких-либо крупных объектов введено не было. Прогноз ввода торговых объектов на текущий год незначителен, что связано и с переносом сроков для одной части объектов, и с полным отказом от реализации – для другой.
   
   
3. Из проектов была заявлена лишь реконструкция Кировского универмага (пл. Стачек, 9). Холдинг «Адамант» предполагает надстройку атриума над главным корпусом и одного этажа – над западным. 

1.		Стремление к минимуму. На рынке торговой недвижимости тенденция инвестировать, прежде всего, в улучшение уже существующих объектов, нежели строительство новых, стала долгосрочной. По прогнозам экспертов, объём ввода новых торговых центров в Санкт-Петербурге станет минимальным за последние десять лет. В 2016 году на рынок выйдут только ТРЦ «Охта Молл» (78 тыс. кв.м) и вторая очередь ТЦ «Порт Находка» (10,9 тыс. кв.м), ввод которых намечен на второе полугодие. Причины снижения ввода прозрачны: удорожание строительства и низкая потребность в новых торговых площадях. Эксперты также называют в качестве дополнительного негативного фактора насыщение рынка типовыми объектами; в этих условиях всё больше внимания инвесторы уделяют необычным проектам (аутлет-центры, объекты с высокой долей функции развлечений и т.п.).
2.		Смена размера и формата. Стал более заметным тренд на уменьшение площадей строящихся объектов. Происходит также переориентация на новые форматы торговли. В предыдущие годы основной объём всех построенных торговых площадей в Северной столице приходился на крупные торгово-развлекательные комплексы (в 2014 году – 58%, в 2013 – 75,4%, в 2012 – 44,4%). Сейчас ситуация поменялась – доля специализированных и продовольственных гипермаркетов составляет 38,1% от всех введенных в прошлом году торговых площадей. 23,9% – доля торговых центров небольшого микрорайонного типа, в том числе ориентированных на определенную нишу товаров.
3.		В лидерах – дисконты и аутлеты. В условиях снижения покупательной способности населения эксперты видят определенный потенциал для торговых центров в концепции дисконт-центров и аутлетов. Так, существующие дисконт-центры Санкт-Петербурга демонстрируют высокий уровень посещаемости и 100% заполняемости. В этом сегменте рынок ждет пополнение за счет ТРК «Капитолий», который после проводимой реконцепции будет функционировать в формате дисконт-центра.
4.		Менее успешные торговые центры продолжают терять арендаторов. Увеличение объема вакантных площадей продолжается. Причём наибольшее падение заполняемости происходит на тех объектах, которые и ранее имели более низкий уровень данного показателя, чем средний по рынку. Таким образом, завершается дифференциация объектов с точки зрения их качества и заполняемости: быстрее теряют арендаторов менее успешные торговые центры.

---

5.		Заполняемость любой ценой. Падение спроса заставляет идти торговые центры на пересмотр условий аренды: речь идет о снижении арендной ставки на конкретный период (как правило, скидка в пределах 3-7% предоставляется на срок в 2 месяца). Второй вариант: сокращение занимаемых площадей при сохранении размера арендной платы. Стремление управляющих сократить незаполненные площади любым способом привело к изменению структуры арендаторов – всё чаще вакантные помещения отдают под низкодоходные проекты, например, под развлекательную зону, под некоммерческую функцию (выставочное пространство и т.п.) или же переоборудуют несколько малых помещений в одно крупное для якорного арендатора.
6.		Общепит закрывается. Весьма сильно снижение спроса сказалось на сегменте заведений общественного питания. К текущему моменту превышение числа закрытых заведений общепита над введёнными в строй объектами составляет более 25%.
7.		Новые ТЦ могут появиться в Ленинградской области. Московский, Приморский и Выборгский районы – кандидаты на появления торговых площадей в связи с наиболее активно развивающейся жилой застройкой. Некоторые эксперты полагают, что, с учётом активного жилищного строительства, в части Ленинградской области, прилегающей к черте города, существует потенциал для появления небольших проектов окружных торговых центров.
8.		Интерес к встроенным помещениям сохраняется. Коммерческие встройки в современных жилых комплексах в настоящий момент более востребованы, чем площади в торговых центрах. Размер большинства выставленных на продажу вариантов не превышает 350 кв.м. Стабильный интерес вызывают объекты, подходящие под магазины шаговой доступности. Около трети помещений предлагаются еще на начальном этапе строительства, а к моменту ввода дома не востребованными остаются 10–15% площадей. Как правило, это или очень крупные объекты, или варианты, не вполне подходящие для торговли.

Общий объём предложения на рынке составляет ок. 6 774 тыс. кв. м (обеспеченность населения – 1 297,1 кв. м на одну тысячу человек).

Среднегодовая величина заполняемости составляет ок. 89,5%.

В этом квартале арендные ставки на площади торговых центров практически не менялись. В среднем ставки составляют для торговой галереи 3 400-3 800 руб./кв. м в месяц. Уровень арендных ставок для якорных арендаторов составляет от 630 до 830 руб./кв. м в месяц.

Средний уровень цен на рынке встроенных торговых помещений составляет 161 500-171 500 руб./кв. м (рост за последние три месяца составил 5,9%), арендных ставок – 1 300-1 400 руб./кв. м в месяц (рост за последние три месяца составил ок. 5,0%).

Наиболее востребованными в настоящий момент являются помещения площадью от 200 до 500 кв. м в центральной части города. Также наблюдается рост интереса к небольшим помещениям от 100 до 150 кв. м. По-прежнему пользуются спросом большие площади от 1 тыс. кв. м, причём не только в спальных районах города, но теперь и в прилегающих к городской черте районах области.

  

Предмет сделки	Дата	Продавец / Арендодатель	Покупатель / Арендатор	Сумма сделки / арендная ставка
Сделки по продаже
Здание торгового назначения 14,4 тыс.кв.м с участками 4,7 и 0,2 га (Пулковское шос., 53А)	июнь	"Мегалит"	аукцион	Нач.цена - 685 млн.руб.

 

Местоположение, наименование	Описание	Инвестор / девелопер	Технические характеристики	Объём затрат	Дата ввода
Кировские универмаг, пл. Стачек, 9	Реконструкция ТЦ	"Адамант"	Реконструкция универмага (памятник архитектуры) с достройкой атриума над главным корпусом и одного этажа над западным корпусом, а так же стеклянным фонарём над внутренним двором