Договоры аренды по косточкам. Проект #1

Из плохого:

Первое. Как и еще несколько договоров на рынке, все штрафы именуются не неустойкой, а составной частью арендной платы. Как известно Арендная плата является целевым платежом, выплачиваемым Арендодателю за владение и пользование (или только владение) помещением, при этом такой инструмент как «снижение неустойки» не может быть применен к составной части арендной платы. 

Следовательно, при необходимости уменьшать размер штрафных санкций, сначала придется просить у суда «переквалифицировать» такую часть арендной платы в «неустойку» и только потом ходатайствовать об ее уменьшении. 

Второе. Договором прямо предусмотрено, что лишь одна составная часть АП может не выплачиваться И исключительно в случае физического разрушения здания/помещения. Мы помним, что «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений». 

«Буквально» формулировка читается таким образом, что аренду можно не платить только в случае, если у помещения упали стены и потолок. А вот если вы туда не можете 2 месяца попасть и вести коммерческую деятельность, то буквального разрушения помещения нет, а стало быть, и нет оснований не платить арендную плату. 

Третье. Типовой формой договора предусмотрено, что несоблюдение любого положения договора более чем 2 раза (любого, ЛЮБОГО) – является основанием для одностороннего отказа Арендодателем. Такое одностороннее расторжение договора, инициированное Арендодателем, влечет за собой потерю депозита и штраф в размере 6/3/2 месяцев аренды (кто, о чем договорился, но минимум 2 месяца). 

На практике это означает следующее: на стороне Арендодателя широкие возможности манипулирования, за просрочки вызванные простоем. Такие начисления на период невозможности использования являются незаконными, однако, основная сложность процессуальная: Арендодатель вправе расторгнуть договор во ВНЕСУДЕБНОМ порядке, а вот доказывать невозможность использования и незаконность начисления арендной платы Арендатор будет в СУДЕБНОМ порядке.

 
Следующая проблема кроется в другом, – умный Арендодатель может не расторгнуть договор за неуплату арендной платы - т.к. тут есть основания для оспаривания. А вот расторгнуть за непредоставление отчетов или страховки - легко. Этот риск актуален, если речь идет о сохранении магазина.

Четвертое. Неприятная формулировка о том, что, если Арендодатель не воспользовался своими правами сейчас, это не лишает его прав требований в пределах сроков исковой давности. На первый взгляд, кажется, что тут подвоха нет, и это, частично, классическое «расторжение договора не освобождает от ответственности за его неисполнение в период действия». 

На самом деле все чуть глубже. Если вы не платили месяц-другой, не восполнили обеспечение и т.д., договорились с арендодателем о скидке/расторжении, в дополнительном соглашении или в соглашении о расторжении, обязательно должен быть указан перечень основных нарушений, по которым Арендодатель претензий не имеет и отказывается от прав требований. Лучше заранее закрыть форточку, из которой может «прилететь». 

Пятое. В ужасном сочетании с подпунктом «третьим». Формулировка о том, что любые судебные разбирательства происходят одновременно с исполнением обязательства. Т.е. сначала ЗАПЛАТИ АРЕНДУ – потом оспаривай незаконность ее начисления в суде. Это очень сильная позиция для арендодателя, возможность ссылаться на недобросовестность арендатора, который при наличии любых претензий сначала должен исполнить обязательства, а только потом оспаривать их законность. 

Шестое. Досадная мелочь, в самом низу договора. И стоить она может очень дорого. Все курьерские службы, которые стороны будут использовать для обмена корреспонденцией, должны быть признаны на международном уровне, либо - Почта России. Что именно означает «признаны на международном уровне» – не понятно, однако, чтобы исключить потенциальные споры и риски – остановите свой выбор на Почте России. Это болезненная мелочь знакома всем, кто был вынужден закрывать магазин позже на 2-3 месяца только из-за некорректного направления уведомления Арендодателю. Вопрос только в том, что сейчас лишних 2 месяцев может не оказаться. 

Из хорошего: 

Первое. Рядом положений договора предусмотрены очень жесткие обязательства по соблюдению арендатором требований органов государственной (муниципальной) власти. Это ни в коем случае не глобальное решение проблемы, но очень хороший аргумент при судебном разбирательстве о начислении арендной платы. Арендодатель сам, под угрозой взыскания убытков с Арендатора, обязал последнего неукоснительно соблюдать требования государственной власти, признав неисполнение такой обязанности существенным нарушением условий договора. 

А требование органов государственной власти, в данном случае, выразилось в прекращении использования Помещения по целевому назначению, которое Арендатор исполнил, не только добровольно, но и под прямым требованием Арендодателя. 

Второе. Это один из немногих проектов, где 451 статья не закрыта для использования. А значит, можно подать исковое на изменение или расторжение, с одним досадным нюансом, – по этому проекту, как указано выше сначала исполняем – потом судимся. При относительно коротких общих сроках аренды (до 2 остаточных лет) – эта статья может не принести нужного результата. 

Третье. Договором не предусмотрено никакой процедуры удержания товара и иного имущества Арендатора. Да, это не лишает Арендодателя прав на удержание в силу закона (359 ГК РФ), за исключением случаев, когда договором прямо исключено такое право. Однако, удержание, вопреки распространенному мнению, является сложным институтом, требующим совершения большого количества процессуальных действий. Просто повесить на дверь замок – незаконно. 

Перечень таких процессуальных действий разнится от одного судебного решения к другому, и отсутствие четких механизмов в договоре является безусловным подспорьем для Арендатора. Главным для Арендатора будет являться корректная фиксация незаконности ограничения доступа и удержание имущества в чужом незаконном владении.
 
Четвертое. Важно для МСП (по новому законопроекту): действующая редакция законопроекта говорит о возможности расторжения договоров, заключенных на определенный срок. В случае, если вы не подписали продление, но продолжаете использовать помещение, по общему правилу договор считается заключенным не неопределённый срок, следовательно, законопроект не распространяется на такие договоры. 

Однако договором прямо предусмотрено, что в случае нахождения Арендатора в помещении после истечения срока аренды - договор не будет считаться заключенным на неопределенный срок, т.к. Арендодатель заранее заявляет возражения. А значит, тут уже будет сложнее Арендодателю.

Примечательные особенности: 

• в договоре редко есть календарные даты, чаще всего количество дней на исполнение тех или иных обязательств Арендатора отсчитывается от даты подписания договора или действий Арендодателя. При этом обязанности Арендодателя вовсе не имеют фиксированных дат исполнения; 

• договор прошит терминами англосаксонской и романо-германской системы права, институты которых не применяются на территории России.

Общий вывод. 

Любые недосказанности – это всегда простор для правовой маневренности. Удержание возможно только при наличии задолженности, расторжение – при наличии реального нарушения. Невозможность исполнения обязательств по требованиям органов государственной власти – снимает ответственность. 
 
И так как договором не предусмотрено полноценной процедуры сбора доказательств Арендодателем и подтверждения фактов нарушений Арендатором, чтобы минимизировать негативные последствия работы механизмов договора – например, иметь возможность оспорить незаконность расторжения и зачет 6 месяцев депозита, Арендатору стоит вперед озадачиться сбором документов, подтверждающих свою добросовестность и последовательное правое поведение. 

Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts
Для New Retail

Все статьи Евгении Булавицкой читайте в спецпроекте «Голая правда об аренде торговых площадей».