0/5
Подпишитесь на новости ритейла

Я ознакомлен с политикой конфиденциальности и принимаю её условия

ТЦ «Гагаринский»: ваша мама ходит в этот торговый центр

ТЦ «Гагаринский»: ваша мама ходит в этот торговый центр
Михаил Петров, генеральный директор компании SmartEstateMoscow продолжает «путешествовать» по наиболее заметным российским торговым центрам и рассказывать о том, что в них сделано правильно и, самое главное, какие моменты заслуживают критики и доработки.
ТЦ «Гагаринский»: ваша мама ходит в этот торговый центр

На фото: Михаил Петров, Михаил Петров, генеральный директор компании SmartEstateMoscow

История создания этого проекта началась ещё в ранних 2000-х. Собственники завода им. Серго Орджоникидзе, благополучно канувшего в Лету ещё в 90-х, искали партнера для покупки доли площадей в будущем проекте торгового центра. Этим партнёром стала группа Auchan, которая с присущими ей хищничеством и французским шармом перекроила весь проект под себя.


Справка об объекте:

GBA: 200 000 кв.м
GLA: 70 000 кв.м
Расположение: ул. Вавилова, 3.
Зона охвата: 1 000 000 человек.
Транспортная доступность: метро «Ленинский проспект» (4 мин.) и станция МЦК «Площадь Гагарина» (3 мин.). Максимальная близость крупной магистрали – Ленинского проспекта и ТТК.
Окружение: транспортная магистраль, дисконт-центр «Орджоникидзе, 11», концертный зал YOTASPACE. 
Паркинг: подземный, 2 500 машиномест.
Трафик: 60 000 – 85 000 чел./сутки
Якорные арендаторы: «Ашан», «Спортмастер», «М.Видео», семейный развлекательный центр FunCity.


Сегодня торговый центр разделён двухэтажным гипермаркетом на две части. Бо́льшая часть – галерея магазинов у входа, меньшая зона, озаглавленная «фудкортом», – в противоположном углу. Такое небанальное концептуальное решение работает в первую очередь на успех гипермаркета, который, по слухам в профессиональной среде, является мировым лидером по количеству пробитых чеков во всей сети Auchan.

В торговой галерее входной зоны в ТЦ отзывы арендаторов, преимущественно, положительные: как-никак, присутствует реальный трафик от 60 до 85 тыс. человек в сутки в зависимости от дня. 

Аккуратнее всего потенциальным арендаторам стоит отнестись к размещению в галерее возле входа по направлению к «Ашану»: поток слишком насыщенный, и это может помешать покупателю попасть в конкретный магазин по ходу движения. 

Необходимо учитывать, что арендаторы далеко не всех профилей способны зарабатывать здесь. К примеру, fashion в концепцию места явно не вписывается и чувствует себя хуже, чем косметика и аксессуары. Мотивировать покупателя к тому, чтобы растолкать толпу и таки добраться до любимого магазина, способны только сильные бренды: Swarovski, L’Occitane, Yves Rocher.

Сама торговая галерея «Гагаринского» представляет собой движение покупателя по кругу и насыщена магазинами средней ценовой категории, преимущественно для старшей возрастной группы покупателей: без особых запросов в моде или дизайне, реагирующей на цены и скидки как основной привлекающий фактор.  

ТЦ «Гагаринский»: ваша мама ходит в этот торговый центр
 
За примерами далеко ходить не надо: моя мама, человек взрослый, практичный в выборе товаров и услуг, и живет она на примерно равном расстоянии от двух гипермаркетов «Ашан» – «Гагаринский» и «Мега Теплый Стан». До «Меги» человеку без машины приходится добираться на перекладных, а до «Гагаринского» от метро всего пару минут пешком. Таким образом, основной портрет целевой аудитории проекта сложился благодаря локации и близости метро: люди без автомобиля смогли получить доступ к традиционным магазинам крупного торгового центра без транспортных неудобств.
Не удержусь от объективной оценки: зона первого этажа – это унылые магазины, которые «Ашан» тиражирует из проекта в проект
«Насосы» трафика в ближайшей к центральному входу зоне – «Снежная Королёва», Marks & Spencer, Kiabi (с неожиданно удивляющим новым дизайном магазина), «Алеф», «Спортмастер», Adidas и ресторан Il Patio. 

Здесь я бы рекомендовал ТЦ заменить морально устаревший Dunkin Donuts, расширить спортивную группу товаров за счёт монобрендов и детально проанализировать «Спортмастер» на предмет оптимальности его нахождения в центре в качестве якоря.

Борис Кац, директор по развитию сети Хобби-гипермаркетов «Леонардо», представленного в числе арендаторов ТРЦ «Гагаринский», поделился своим мнением в отношении  торгового комплекса:

«ТРЦ расположен рядом с 3-м кольцом, в одном из самых богатых по доходам населения секторов Москвы. Надо отметить, что администрация ТРЦ предпринимает активные действия по развитию торгового центра и привлекает правильных якорных арендаторов.  В ТРЦ Гагаринский много лет обещают постройку 2-й очереди – но, к сожалению, проект пока остаётся в планах. Хочу отметить, что крайне ограниченное количество и размер  рекламных мест, выходящих на ТТК,  не дают проезжающим мимо автомобилистам представления о полном составе арендаторов ТЦ – данный факт негативно сказывается на продажах и объемах покупательского трафика».








Переходим к менее позитивным деталям

Прикассовые зоны «Ашана» на первом и втором этажах принадлежат разным собственникам и торгуют хорошо, но не удержусь от объективной оценки: зона первого этажа – это унылые магазины, которые «Ашан» тиражирует из проекта в проект. Конечно, лояльность по отношению к своим партнерам заслуживает уважения, но спорная актуальность этих торговцев и устаревший формат магазинов выявляют возможную точку роста проекта.

ТЦ «Гагаринский»: ваша мама ходит в этот торговый центр
 
«Мертвой зоной» торгового центра можно смело назвать дальнюю от центрального входа зону на первом этаже, которая располагается под фудкортом. Здесь операторы сменяют один другого достаточно часто, и закрытый магазин федерала Gloria Jeans тому прямое подтверждение. 

Фатум ликвидации магазина с площадью почти 1700 кв.м еще и в том, что менеджерами было принято решение сделать входную группу не фронтальной, напротив траволатора с парковки, а параллельно ему, так как это удобнее с точки зрения расстановки оборудования и больше подходит для продаж внутри. В итоге мы имеем закрытый магазин, бренд которого, на мой взгляд, идеально вписывается в концепцию торгового центра. 








Операторы второго этажа дальней от входа зоны – это сильные бренды в основном детского ассортимента, которые пользуются спросом у покупателей. Фудкорт торгового центра работает еще и на сотрудников офисных зданий, расположенных в пешей доступности, что говорит о потенциале развития ресторанной составляющей с предложениями бизнес-ланчей. 

Несмотря на востребованность фастфуда, в торговом центре нет McDonald's. Обычно нежелание иметь в пуле арендаторов лидера рынка продиктовано необходимостью идти на поводу у более слабых фастфуд-операторов. Но покупатель, привыкший получать ожидаемое в торговых центрах, в следующее свое посещение предпочтет конкурента. В случае с McDonald’s – это 2000 - 4500 чеков в день, и львиная доля этих посетителей тянутся именно к букве «М» на фасаде. 

ТЦ «Гагаринский»: ваша мама ходит в этот торговый центр
 

Планы торгового центра – многообещающие

В ближайшее время в «Гагаринском» начнется строительство зоны расширения, которую займут в первую очередь развлекательные концепции, включая кинотеатр. Медленно, но верно торговый центр движется в правильном направлении абсолютной неуязвимости: такая своеобразная «гарантированная» часть пенсии для собственников объекта.

Что не хватает ТЦ для полного счастья, так это брендов Inditex и H&M, а этим ритейлерам – данного проекта в своем портфеле. Жаль, что сбыться мечтам не суждено: низкая вероятность такой сделки связана с тем, что «Гагаринский» – это успешный проект с очень ограниченной площадью (всего 70 000 кв.м GLA). Это значит, что финансовые ожидания от арендаторов сохраняются на определённом уровне, а односторонняя консервативность больших игроков ритейла, скорее всего, не позволит сделать такой подарок более молодежной аудитории в обозримом будущем.

ТРЦ «Гагаринский» занимает 18-е место из почти 400 ТРЦ, имеющих оценки в Рейтинге торговых центров НАСТ*

Рейтинг ТЦ 4,30 баллов (из 5 возможных):

•  Это говорит о высоком качестве ТРЦ – отличные показатели!
•  Существенных жалоб от арендаторов на ТЦ не звучало, однако, в недавнем прошлом были жалобы на неисправную систему вентиляции и слишком высокие эксплуатационные расходы. Неполадки в системе вентиляции были устранены.
•  Арендаторы не отмечают проблем во взаимоотношениях с администрацией торгового комплекса.

*  Рейтинг Торговых центров НАСТ основан на субъективной оценке розничными компаниями (ритейлом) своих затрат (аренда и иные затраты) и надёжности своих инвестиций (качество управления и адекватность действий владельцев).

Рейтинг учитывает оценки арендаторов по множеству критериев, среди которых:

выручка
соотношение выручки и арендных платежей
качество управления ТРЦ
наличие навязываемых монопольных услуг
маркетинговая активность ТРЦ


Каким торговым операторам мы можем порекомендовать этот торговый центр?

Операторы сегментов «средний» и «средний минус» чувствуют себя здесь вполне комфортно. Объективно лучше других продаются бренды с целевой аудиторией 35+.
Данному торговому центру, да и всему рынку, определенно нужна и модная качественная обувь в сегменте не более 6000 рублей за пару. 

Уже сейчас очевидно, что наиболее востребованы магазины, удовлетворяющие основные потребности целевой аудитории: качественные недорогие пальто, модная офисная одежда.
Возможно, для ТЦ будет рационально увеличить число магазинов одежды формата «+size». 

Важные преимущества проекта – его локация (идеальные подъезды со стороны крупных магистралей, остановки, переходы, близость метро) и удобная бесплатная парковка, а также хороший современный дизайн.

ТЦ «Гагаринский»: ваша мама ходит в этот торговый центр
 

Кому идти не стоит?

«Гагаринский» сегодня – это консервативный и экономящий покупатель. Операторы с качественной одеждой среднего ценового сегмента и выше, обосновывающие кусающиеся цены высоким качеством товара, промахнутся в данном случае с выбором.

Молодежная одежда небольшого формата магазинов также не в фокусе в торговом центре, несмотря на обилие вузов вокруг, но шанс удачно разместиться в будущем все же есть.

Все статьи Михаила Петрова читайте в авторском спецпроекте «Торговые центры. Живые и мертвые».

Об авторе: Петров Михаил Андреевич, генеральный директор компании SmartEstateMoscow, которая уже более 13 лет предоставляет финансовые и комплексные профессиональные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам на рынке коммерческой торговой недвижимости. Михаил Петров является признанным экспертом ведущих федеральных изданий, на его счету сотрудничество с лучшими торговыми центрами страны, такими как МЕГА, «Атриум», «Авиапарк», «Метрополис» и другие.

время публикации: 10:00  16 апреля 2018 года
0
Теги: ТРЦ

Комментарии (0)


Чтобы оставить комментарий, Вам необходимо авторизоваться:  
Fashion Tech Day
PLAY Fashion Brand