M1 Solutions: кризис внес корректировки в развитие региональных рынков торговой недвижимости

На рынок торговой недвижимости в России сильно влияет финансовое состояние регионов, транспортная доступность, текущее насыщение рынка торговой недвижимостью, предпринимательская активность и диверсификация экономики региона. По словам экспертов компании M1 Solutions, кризис внес корректировки в развитие региональных рынков. Сейчас девелоперы и торговые операторы изменили стратегию развития, а под влиянием экономической ситуации для каждого региона возникли собственные локальные тенденции. 

«Кризис создал для игроков рынка торговой недвижимости новые условия – предложение торговых площадей превышает спрос, арендные ставки сократились, собственники чаще получают арендной плату в виде процента с товарооборота арендатора. Уровень товарооборота снизился ввиду сокращения покупательской активности, - комментирует Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions.

Например, Новосибирск считается одним из наиболее развитых городов Сибирского региона - на тысячу жителей приходится немногим более 1 200 торговых квадратных метров. Основные торговые центры города - ТЦ «Мега», ТРЦ «Аура», ТРЦ «Галерея Новосибирск», ТРК «Ройял Парк», ТЦ «Сибирский молл», МФК «Сан-Сити». На момент наступления кризиса рынок развивался – за 3-4 года на рынок вышли основные международные и федеральные ритейлеры, отдельную нишу заняли и локальные розничные операторы. В период кризиса выход на рынок новых операторов торговли сильно приостановился, экспансия федеральных торговых сетей в регионе снизилась. 

Рынок торговой недвижимости Перми в стадии рецессии. Обеспечение города качественными торговыми площадями составляет менее 200 кв. м. на тысячу человек. Традиционно рынок развивался за счет стрит-ритейла, арендаторами помещений выступали местные предприниматели. С ухудшением экономики немало предпринимателей покинули рынок, освободив арендуемые площади, которые сегодня остаются пустыми. Международные и федеральные торговые сети не торопятся выходить на рынок ввиду отсутствия качественных торговых площадей, но если и выходят, то создавая собственные объекты – в 2015 году X5 Retail Group открыла первый ТЦ «Карусель» площадью 16 000 кв. м., строительство начали французский оператор Decathlon, немецкий оператор OBI и швейцарский Cash&Carry. 

В Тюмени предложение качественной торговой недвижимости на уровне около 500 000 кв. м. на тысячу человек. В торговых центрах города больше половины торговых площадей. Из них 70% - это ТЦ регионального и окружного масштабов, 16% - суперрегиональные, и только 14% приходится на долю районных торговых центров. При этом тенденция строительства крупных ТЦ продолжится и в будущем – в 2016 году анонсирован к вводу «Окей» площадью 18 000 кв.м. и ТЦ Star City Mall площадью свыше 80 000 кв.м. Одним из якорных арендатором станет «Ашан» - второй магазин оператора в Тюмени. 

По мнению гендиректора M1 Solutions, в текущих условиях ошибки, допущенные при создании объектов, а также несоответствие объектов текущим требованиям рынка и неправильный состав арендаторов, больно ударили по собственникам. Часть арендодателей смогли подстроиться под новые рыночные условия и изменения спроса потребителей, скорректировали политику отношений с арендаторами и продолжают развиваться. Другая часть не изменяет подхода к операционному управлению объектами - ситуация в таких объектах продолжает ухудшаться. Особенно ярко это видно на рынках, насыщенных предложением. Рынок сильно изменился. Вариантов для дальнейшего развития два: либо следовать за рынком и управлять изменениями, либо изменения начнут управлять объектами и участниками рынка. Второй вариант более болезненный и рискованный.